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东莞楼市新政!再为房企“输血”,真相是...

来源:未知 编辑:肖娴 人气: 发布时间:2022-03-28 10:24

东莞,又一次跳进大家的视野。昨日(3月24日),东莞市住建局发布最新通知:从4月1日起,取得商品房预售许可证的房地产项目,在完成确权后,即可转为现售。

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好处是,房企今后对于项目的预售资金使用更加灵活自由了,因为在这之前,东莞住建局明确规定房企的预售资金需全部存入专用账户,包括房子的定金、首付款、分期款、全款及按揭贷款等所有预售款,专用账户资金不可挪用,需等到房子完成交付后,才能解封使用。

新规对于缓解房企的资金压力有一定帮助,本质上,与前几周的土拍新政是异曲同工,都是在救房企,救楼市。

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接连放松

近半个月以来,东莞触发了两次调控。土拍规则调整,“取消新房限售价”、竞买保证金大幅下调、部分地块取消配建要求。

每一条都有针对性,为开发商让利,降低拍地门槛,降低开发成本。现如今,东莞又继续放松房企预售资金监管。

可能大家比较困惑,政府想尽办法为房企纾困,为什么不出台有利买房人的政策呢?可以从三个层面解释。

1、救房企,更是在救市场。

首先是让房企活过来,鼓励房企多多拿地,让土地市场热起来,从而带动冷淡的成交市场(东莞2月东莞二手住宅成交405套,大湾区最低)。

过去这招屡试不爽,通过拍高价地,面粉贵过面包价,释放房价上涨信号,点燃买房人的信心;虽然东莞不是拍高价地,但是明确土拍后的商品房销售不限价,本质上也是在暗示房价将要上涨。

2、过于宽松的政策容易被盯上。

早在去年12月的时候,传出东莞就曾放松限购,整个12月在东莞购买住宅不受社保限制,无论是首套还是二套,都可以正常网签。

消息流出后,舆论的压力太凶猛,隔天住建局就回应没有此事。显然,通过此次事件后,让东莞看到坚决不可轻易放松限购限贷政策,通过救房企传导救市,虽然效果不一定很好,但最为稳妥。

3、拍地的必要性。

土地财政依赖度,一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。

东莞对于土地财政的依赖度较高,数据显示,2020年达到102%,属于高土地财政依赖度。换言之,东莞的财政收入需要通过卖地来维持,如果房企不再拿地,会直接影响到东莞的财政收入。

没有收入就无法支出,城市需要发展,各类基建配套需要建设,再加上疫情的影响,所以东莞需要房企积极拿地,救房企也是救自己。

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东莞楼市现状

用两个词来概括东莞楼市的现状:成交腰斩、降价百万。

去年“莞八条”之后,东莞楼市就开始走下坡路,调控+疫情的冲击,近两月无论是新房还是二手房,都非常低落。

数据显示,1月新房住宅成交1720套,2月直线下滑,仅851套;1月二手住宅成交791套,2月405套,刷新历史新低,连续5个月成交都锁定在1千套以内,比深圳更加凄凉。

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成交市场冰封,导致库存不断上升,数据显示,截止2022年2月底,东莞住宅库存套数34749套,约412万平方米,同比上升52%,库存去化周期约15个月,创下2015年以来新高。

横久必跌,东莞二手房降价已经显现,东门虎门的万科云城,91平3房户型,去年7月成交价413万,如今报价315万,跌价近100万。

松山湖的万科虹溪诺雅,97平3房户型,去年最高成交700万+,如今报价600万,跌价100万+。

去年这个楼盘报价最高冲破8万/平,很不可思议,当时松山湖“破8”的神话就是来自于虹溪诺雅。

冲高回落,当下的东莞和深圳一样,楼市是一种“休眠”状态,成交低、降价多、买家观望。

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结语

明显感觉,东莞迫切希望楼市复苏,但又不想动静太大,所以一直是采取曲线策略。这很难让楼市起到回暖作用,大胆预计,东莞还会有新动作出来,可以期待一下。

另外,除了东莞,佛山近来也是蠢蠢欲动,前段时间非限购区开启两成首付,算是大湾区第一个首付两成的城市。

昨日,佛山又放松人才T卡申领。由原本的“全日制本科、大专”要求改为“非全日制本科、大专”,这也意味着只要有非全日制大专学历就可以在佛山限购区购房。

佛山和东莞楼市小动作不断,希望提振楼市,两个城市已经在摩拳擦掌,小试牛刀,只是谁都不愿意去做那个出头鸟。

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责任编辑: 肖娴
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